Денис Седаков: как повлияет на рынок открытие данных единой базы оценки недвижимости

В начале августа Фонд государственного имущества принял решение сделать открытой Единую базу оценки недвижимости. Это второе большое нововведение – чуть ранее была запущена новая электронная модель оценки недвижимости.

Система работает так, что любой отчет об оценке, который не соответствует заложенным индикативам того или иного региона или территории, база принимать не будет. Какие это будет иметь последствия и для кого – я попробую коротко рассказать в этой колонке.

Зачем нужна оценка?

Оценка нужна в тех случаях, когда жилье собираются продавать, менять, дарить и т.п. Исходя из нее, вычисляется налог, который должны заплатить государству и сторона покупателя, и сторона продавца. Также оценка нужна для страхования недвижимости.

При продаже недвижимости, продавец обязан уплатить 5% налога на доходы физических лиц (это при условии, что продает именно физическое лицо) и 1,5% военного сбора. При этом, 5% налог платится только при условии, что недвижимость была в собственности менее трех лет или лицо совершило за год более одной сделки об отчуждении имущества.

Кроме того, существует государственная пошлина в размере 1% от суммы сделки. Законом не определено какая из сторон будет ее оплачивать, но, чаще всего, эти затраты ложатся на плечи покупателя. Ему же придется уплатить еще 1% сбора на пенсионное страхование.

Таким образом, продавец в качестве налогов перечисляет государству от 1,5% до 6,5%, а покупатель 2% стоимости недвижимости.

Как было

Оценку недвижимого имущества могут проводить специалисты, обладающие специальным сертификатом. Они несли определенную ответственность за точность принятия решений, но доказать каждый конкретный случай умышленного занижения оценки было проблематично.

Для уменьшения налоговых затрат обычно оценочную стоимость объекта недвижимости занижали в два и более раз.

Как стало

Теперь, чтобы избежать манипуляций с занижением налога, заявленную при продаже стоимость автоматически проверяют по базам Фонда госимущества на соответствие цен в регионе.

Отчеты не вносят в базу оценки имущества и потребуют уточнений, если заявленная цена не совпадает с ожидаемой.

Каждая попытка оценки стоит 390 грн.

Более того, открытие базы оценки недвижимости делает процесс публичным.

Не забывайте, что за манипуляции оценщикам грозят санкции, вплоть до лишения их права заниматься этой деятельностью.

Последствия

Во-первых, вырастут реальные издержки у участников сделок с недвижимостью. Соответственно увеличится количество собранных в казну денег. Будем надеяться, что не будет лазеек для избранных.

Во-вторых, рынок станет более прозрачным. Скорее всего это произойдет постепенно и со скрипом, но в перспективе мы получим прекрасный инструмент для адекватной оценки рынка недвижимости, его объема и реальных рыночных цен.

Стоит отметить, что нововведения затронут примерно 50% всего рынка жилой недвижимости.

Вторые 50% – это «первичка», продажи которой, пока что, не требуют оценки.

В любом случае, на количество сделок или рыночную цену квартир, ни открытие Единой базы, ни новая модель оценки недвижимости значительного влияния иметь не будут.

Денис Седаков, Генеральный директор компании New City Developers

Источник