Мария Золотарева: аренда нежилых помещений в многоквартирном доме. Нюансы налогообложения

Практика сдачи в аренду нежилых помещений в многоквартирных жилых домах является в нашей стране обыденным явлением. И любая такая сделка связана с вопросами уплаты налогов. Но многие ли знают ответы на них?

Сколько платить налогов и когда, нужно ли обязательно регистрировать предпринимательскую деятельность? Попробуем разобраться.

Сразу же оговоримся, что условно налоги от передачи в аренду можно поделить на две группы:

• первая – объединяет налоги, оплата которых возложена персонально на плательщика налогов и зависит от размера получаемого дохода (налог с доходов физических лиц, единый налог, непрямой налог- налог на добавленную стоимость, который включается в цену арендной платы);

• вторая – это имущественные налоги (земельный налог, налог на недвижимость). Они уплачиваются в независимости от наличия дохода.

Отметим, что конкретный перечень налогов зависит от системы налогообложения, выбранной тем или иным физическим лицом. Представим две ситуации.

1. Собственником нежилого помещения является физическое лицо – «рядовой гражданин».

Закон разрешает в таком случае использовать нежилые помещения в многоквартирном доме, в том числе и для целей осуществления предпринимательской деятельности. Как следствие, при сдаче в аренду такого помещения, арендодателем может выступать либо физическое лицо, либо лицо, зарегистрированное как физическое лицо–предприниматель (ФЛП).

При этом, для сдачи недвижимости в аренду физическое лицо имеет право, но не обязано регистрироваться предпринимателем. Как раз этот выбор и влияет на размер и вид уплачиваемых налогов.

Если арендодателем выступает непосредственно физическое лицо, то возникает обязанность уплаты налога с доходов физических лиц (НДФЛ) в размере 18% от суммы дохода в виде арендной платы и, соответственно, 1,5% военного сбора. При этом необходимо помнить об определенных особенностях такого налогообложения:

- если арендатором выступает юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель (ФЛП), то именно арендатор обязан начислить и уплатить в бюджет НДФЛ и военный сбор при выплате (начислении) арендной платы за недвижимое имущество, но за счет арендодателя. В ином случае физическое лицо декларирует и платит налог и сбор самостоятельно;

- сумма арендного платежа для целей определения суммы НДФЛ и военного сбора, подлежащего уплате, не должна быть ниже минимального арендного платежа, установленного органом местного самоуправления;

- в случае, если собственником недвижимости является нерезидент, то сдавать в аренду нежилое помещение напрямую ему запрещают нормы Налогового кодекса Украины (НКУ).

Так, учитывая нормы пп.170.1.3. п.170.1. ст.170 НКУ, недвижимость, принадлежащая физическому лицу–нерезиденту может быть сдана в аренду только через ФЛП или юридическое лицо-резидента (уполномоченных лиц), которые должны выполнять представительские функции на основании письменного договора и выступают налоговым агентом, то есть лицом которое обязано начислить и уплатить налог и сбор за счет арендодателя.

2. Арендодателем является ФЛП.

В таком случае закон позволяет предпринимателям выбрать одну из двух систем налогообложения – так называемую «общую систему налогообложения» (с оплатой НДФЛ и военного сбора) либо «упрощенную» (с уплатой единого налога).

Как показывает практика, при сдаче в аренду недвижимости, с целью оптимизации размера уплачиваемых налогов, на «первый план» выходит упрощенная система налогообложения, предлагающая выбор между второй и третьей группой плательщиков единого налога. По общему правилу ФЛП – плательщик единого налога – не может предоставлять в аренду более, чем 300 кв.м. площади нежилых помещений.

Выбор упрощенной системы налогообложения и соответственной группы плательщиков единого налога, в данном случае, основывается на следующих основополагающих критериях:

- плательщики единого налога ІІ группы имеют право предоставлять в аренду нежилые помещения только плательщикам единого налога либо населению. Сумма дохода не может превышать при этом 1,5 млн гривен за календарный год и такие плательщики не могут иметь наемных работников. Ставка единого налога не зависит от суммы полученной арендной платы, а устанавливается органом местного самоуправления, но не может превышать 20% от минимальной заработной платы;

- плательщики единого налога ІІІ группы не имеют ограничений в выборе статуса арендаторов и не ограничены количеством наемных работников. Но сумма дохода такого плательщика не должна превышать 5 млн гривен за календарный год. Ставка единого налога составляет 5% от полученного дохода либо 4% (при условии, если ФЛП является дополнительно плательщиком НДС и включает НДС в размере 20% суммы арендной платы в цену аренды).

Отдельно хотелось бы обратить внимание на вопрос фактической уплаты (возмещения) коммунальных платежей арендатором. В последнее время фискальный орган выдал целый ряд налоговых консультаций, общий смысл которых свидетельствует о том, что если имеет место фактическое возмещение арендодателю-физическому лицу коммунальных услуг, то такое возмещение «рискует» быть объектом налогообложения НДФЛ.

Так, согласно письму ГФС Украины от 20.09.2017 р. № 2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК в случае возмещения арендатором расходов на оплату потребленных коммунальных услуг (отопление, электрическая энергия и т.д.) на основании заключенного договора между поставщиками услуг и физическим лицом, то такие услуги не являются доходами от осуществления предпринимательской деятельности физического лица-предпринимателя и включаются в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход физического лица в соответствии с нормами ст.164 НКУ.
Не можем сказать, что данный вывод однозначный, «взвешенное» юридическое оформление арендных отношений может свести, в данном случае, к минимуму риск претензий фискальных органов.

Теперь обратимся к вопросу уплаты имущественных налогов.

Земельный налог. В соответствии с п. 287.8 ст.287 НКУ физическое лицо – собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном доме является плательщиком земельного налога с даты регистрации права собственности на недвижимое имущество с учетом пропорциональной части придомовой территории.

Сумма земельного налога указывается фискальным органом в налоговом уведомлении-решении, которое направляется такому лицу по месту его регистрации. При этом, как показывает практика, сложность состоит в расчете данного земельного налога, что вызывает множество спорных вопросов.

Если же речь идет о ФЛП – плательщике единого налога, то в случае сдачи недвижимости в аренду в рамках осуществления хозяйственной деятельности, он освобождается от уплаты земельного налога в силу предписаний пп.4 п.297.1. ст.297 НКУ.

«Налог на недвижимость». Физическое лицо может являться плательщиком налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка («налог на недвижимость») в независимости от того, передана недвижимость в аренду или нет, так как плательщиками данного налога являются именно собственники данного имущества.

Ставки данного налога устанавливаются на местном уровне органом местного самоуправления и не могут быть больше чем 1,5% от размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января текущего года (в 2017 г. – 48 грн) за 1 кв.м.базы налогообложения. Сумма налога рассчитывается фискальным органом и указывается в налоговом уведомлении-решении.

Подытоживая, напрашивается вывод: платить налоги в нашем государстве – это поистине искусство. При любых обстоятельствах, в том числе и при сдаче недвижимости в аренду, вопросы налогообложения требуют взвешенного и профессионального подхода, чтобы искусство не стало «головной болью» для плательщика налогов.

Мария Золотарева, руководитель практики налогового и таможенного права АО «Вдовичен и партнеры», адвокат, к.э.н.

Источник